Nicht abschreiben – warum die Krise der Immobilien nicht unbedingt eine Krise ist.

Oktober 2023

Gestiegene Zinsen, hohe Energie- und Rohstoffkosten sowie der fortwährende Trend zum Home-Office: Die vergangenen Monate waren nicht einfach für die Immobilienbranche. Die Folgen davon sind fallende Objektbewertungen, Probleme bei Projektentwicklern und deutlich niedrigere Transaktionsvolumina. Die derzeitige Situation hält damit ohne Frage einige spezielle Herausforderungen für Vermögens- und Immobilienverwalter bereit. Doch auf dem Deka Institutionell Immobilientag 2023 verbreiten die Referierenden auch Hoffnung.

Siegfried Kasprzyk, Leiter Immobilienbewertung bei der Deka, analysiert die Situation bei den Bewertungen wie folgt: „2023 ist der Transaktionsmarkt nahezu vollständig zum Erliegen gekommen, Käufer und Verkäufer finden nicht mehr zusammen. Die geringe Transaktionstätigkeit wiederum führt zu fehlenden Vergleichstransaktionen. Ohne diese ist es aber schwieriger, die veränderten Marktwerte exakt abzulesen, da es keine ausreichend große statistische Grundmenge gibt, von der die neuen Preise gesichert abgeleitet werden könnten.“ Viele Investoren, die in der Vergangenheit ihre Objekte recht optimistisch bewertet hatten, sind nun mit größeren Bewertungskorrekturen konfrontiert, da sie derlei Bewertungen nicht mehr aus dem Markt ableiten können. Teilweise liegen die Preise am Markt spürbar unter dem Niveau von vor zwei bis drei Jahren. Kasprzyk erläutert: „Wir haben die Immobilien in unserem breit diversifizierten Portfolio aufgrund eher langfristig orientierter Bewertungen schon immer etwas konservativer bewertet. Daher mussten wir bisher unter dem Strich keine zu großen Abwertungen in unserem Bestandsportfolio vornehmen, und sind zuversichtlich, dass dies auch in den kommenden Monaten so bleiben dürfte. Der Markt kommt uns nun eher wieder entgegen.“ Grundsätzlich rechnet er damit, dass sich die Faktoren in der Immobilienbewertung für die Core-Objekte der Deka mittelfristig auf einem angepassten, aber anhaltenden Niveau bestätigen werden, wenn die Kaufzurückhaltung abnimmt.

Eigenkapitalinvestoren profitieren.

Für langfristig orientierte Investoren bieten die teils günstigeren Bewertungen darüber hinaus gute Gelegenheiten, um das Portfolio auszubauen. In der Vergangenheit haben Investoren mit hohen Fremdkapitalanteilen die Transaktionsmärkte getrieben; mittlerweile hat sich die Situation aufgrund der gestiegenen Kapitalkosten aber deutlich normalisiert. „Investoren wie der Deka, die in ihren Fonds noch über erhebliche Liquiditätsquoten von 15 bis 30 Prozent verfügen, bietet sich ein sehr interessanter Investitionsmarkt“, so Katharina Gödecke, Leiterin An- und Verkauf Immobilien bei der Deka. Entsprechend sind langfristig orientierte Eigenkapitalinvestoren klare Profiteure der Marktsituation und derzeit marktbestimmend. „Als Core-Investor mit starkem Eigenkapital wollen wir uns weiterhin Bestandsobjekte und Projekte mit Fertigstellungen in 2024/2025 in Top-Lagen sowie zu attraktiven Renditen sichern. Diese finden wir derzeit vor allem off-market. Dabei zeigt sich inzwischen immer stärker, dass ESG-Kriterien, die bisher vor allem durch den Gesetzgeber getrieben wurden, Wert und Handelbarkeit von Objekten definieren. Grund dafür ist auch hier die geringere Neubautätigkeit und das somit verknappte Angebot.“

Letztendlich ist es wichtig, eine Tatsache nicht zu vergessen, mahnt Christian Skerka, Projektentwickler Development Services beim Bauunternehmen Strabag: „Das aktuelle Marktumfeld führt dazu, dass wir im Zusammenhang mit vielen Immobilien immer mehr von sogenannten ‚stranded assets‘ sprechen. Ich habe das Gefühl, dass bei vielen Marktteilnehmern dabei die Assoziation entsteht, es handele sich hier um gestrandete und verlorene Objekte, die grundsätzlich keine Zukunft mehr haben. Aktuell sind sie aber vor allem eines: in ihrer aktuellen Verfassung wirtschaftlich gefährdet. Dies heißt jedoch nicht, dass sich das nicht wieder ändern kann. Und ja, zur Wahrheit gehört auch, dass auf dem Weg dorthin Werte teilweise abgeschrieben werden müssen und neues Geld notwendig ist, um Objekte zu retten. Aber durch umfangreiche Sanierungen oder kluge Modernisierungen, die Gebäude wieder zeitgemäß und ESG-konform zu machen, können eben auch stranded assets wieder relevant werden. Für Immobilieneigentümer und -verwalter ist dabei vor allem wichtig, flexibel und anpassungsfähig zu bleiben – dann lassen sich auch schwere Zeiten überstehen.“

Dazu kommt: Die derzeitigen Neubewertungen führen zwar dazu, dass die relative Attraktivität von Immobilien gegenüber risikofreien Assets gesunken ist. Grundsätzlich hat die Anlageklasse aber nichts von ihrer Attraktivität eingebüßt: „In Zeiten hoher Inflation und dauerhaft niedriger Realzinsen bleiben beispielsweise Gewerbeimmobilien dank indexierter Mietverträge sehr interessant für institutionelle Investoren“, so Immobilienexperte Wellstein. „Das knappe Angebot in Kombination mit der anhaltend hohen Nachfrage nach Flächen führt sogar zu steigenden Mieten, welche die Bewertungskorrekturen teilweise ausgleichen.“