"Markt wird sich neu sortieren"

November 2020

Herr de Lope, Sie arbeiten seit 2002 für Deka Immobilien. Seit Februar dieses Jahres sind Sie Geschäftsführer der Deka Immobilien Investment GmbH. Was haben Sie sich vorgenommen?

In dieser Zeit und in meinen verschiedenen Positionen zuvor habe ich mehrere Zyklen am Markt durchlebt. Das bot mir die Chance, viele unterschiedliche Erfahrungen zu sammeln und meinen Beitrag zu leisten, um unsere Fonds auszubauen und qualitativ zu verbessern.

Unserem breiten Kundenkreis bieten wir bedarfsgerechte Immobilienanlageformen. Jetzt wird es darum gehen, unsere Produktpalette für Investoren zu erweitern. Dafür konnten wir bereits erfolgreich neue Märkte und Nutzungsarten für unsere Investoren erschließen. So können Investoren jetzt beispielsweise auch in Wohnen und Nahversorgungszentren investieren. Aber auch Nutzungsarten, die sich auf ganz spezielle Segmente und Regionen im Ausland fokussieren, prüfen wir.

Dabei werden wir an unserem Qualitäts- und Sicherheitsanspruch festhalten. Denn die vergangenen Zyklen haben gezeigt, dass sich unsere sicherheitsorientierte Anlagestrategie langfristig auszahlt. Besonders in positiven Marktphasen haben wir uns nicht dazu verleiten lassen, unangemessene Risiken einzugehen. Dadurch können wir auch stabile Erträge und Ausschüttungen erwirtschaften. Das ist auch ein wesentlicher Teil unseres Verständnisses von Nachhaltigkeit und die Grundlage für unser wertvolles Vertrauensverhältnis mit den Sparkassen und unseren Investoren.

Wo sehen Sie den Gesamtmarkt heute?

Durch die Betriebseinschränkungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie haben sich Belastungen vornehmlich in den Nutzungsarten Hotel und Einzelhandel ergeben. Es ist daher damit zu rechnen, dass hier die Mieterträge in diesem Jahr zurückgehen werden.

Die sukzessive Lockerung der Einschränkungen und die Wiederaufnahme der wirtschaftlichen Aktivität der Unternehmen tragen aber zu einer Normalisierung der Situation bei. Zum Glück haben Regierungen und Zentralbanken sehr schnell mit Konjunkturpaketen, Rettungsschirmen und Liquiditätsmaßnahmen reagiert. Damit konnte Einiges aufgefangen werden.

Bei den Investoren ist der Appetit auf Immobilieninvestitionen dagegen ungebrochen groß. Das liegt auch daran, dass die Immobilie als Sachanlage in vergleichsweise unsicheren Zeiten eine nach wie vor interessante Anlageform darstellt. So sehen wir inzwischen wieder einen aktiveren Markt, an dem zunehmend mehr Transaktionen getätigt werden. Die Stimmung erholt sich also sukzessive.

Und wie geht es weiter?

Für die kommenden Jahre wird es für den Immobilienmarkt maßgeblich sein, wie sich die Volkswirtschaften und einzelne Regionen insgesamt erholen. Aktuell beobachten wir daher eine gewisse Zurückhaltung der Mieter. Daher rechnen wir für 2021 mit stabilen oder leicht rückläufigen Mieten.

Meiner Meinung nach werden wir eine Phase haben, in der sich der Markt neu sortiert. Daher beobachten wir getätigte Transaktionen sehr genau. Insgesamt kann man vielleicht festhalten, dass jetzt noch sorgfältiger analysiert werden muss, um die Gewinner der Zukunft herauszufinden.

Was heißt das für die Rendite der Fonds?

Bestehende Unsicherheiten zu erneuten Verschärfungen der Corona-Maßnahmen und ein noch nicht vollständig wiederhergestellter Geschäftsbetrieb haben Auswirkungen auf die Ertragslage unserer Mieter. Unsere Fondsmanager stehen in engem Austausch mit ihnen. Ziel ist es, die individuellen Situationen partnerschaftlich zu begleiten und für die Fonds langfristig tragfähige Lösungen zu finden, um die Mietverhältnisse, wo es möglich ist, zu erhalten. Wir rechnen insgesamt dieses Jahr mit einem Rückgang der Mieterträge und damit einer niedrigeren Performance unserer Fonds als in den Vorjahren.

Hinsichtlich der Immobilienwerte erwarten wir, dass die Ankaufsrenditen weiterhin sehr niedrig bleiben. Grund hierfür ist unter anderem die expansive Geldpolitik, die allgemein niedrige Renditen am Kapitalmarkt bewirkt. Damit bleiben die Immobilienpreise im historischen Vergleich hoch. Wir planen mit stabilen Immobilienwerten in unseren Portfolios.

Wie können Investoren heute mit Immobilien auf attraktive Renditen kommen, und welche Segmente sind attraktiv?

Zu Beginn des gegenwärtigen Immobilienzyklus war in der Tat das Ausweichen aus dem defensiven Core-Investmentprofil eine Möglichkeit, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Mittlerweile beobachten wir, dass die Renditeaufschläge für ein höheres Investmentrisiko auch enorm unter Druck geraten sind und kaum noch angemessen für das höhere Risiko entschädigen.

Gute Objekte können wir uns auch dadurch sichern, dass wir die Immobilien frühzeitig und noch vor Fertigstellung erwerben. Höhere Renditen konnten wir durch antizyklische Investitionen – wie zum Beispiel unmittelbar nach dem Brexit – oder durch komplexere Portfoliostrukturierungen erreichen. Ansonsten bleiben wir unserem defensiven Profil treu, das heißt keine Value-add-Objekte und weder B-oder C-Städte noch B- und C-Lagen.

Wie wird die Deka Immobilien dem Wunsch der Investoren gerecht, bei ihren Kapitalanlagen die Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien zu berücksichtigen?

Das Bekenntnis zur nachhaltigen Geschäftsausrichtung ist fest im „Selbstverständnis der Deka-Gruppe“ verankert. Diese hat die Deka Immobilien in eine eigene geschäftsbezogene Nachhaltigkeitsstrategie übersetzt. So sind zum Beispiel das Ziel der CO2-Emission und eine gute Unternehmensführung im ökologischen und sozialen Sinn in den Prozessen rund um das Immobilien- und Fondsmanagement festgeschrieben.

Für die Deka-Gruppe ist die nachhaltige Ausrichtung der Immobilien nach ökologischen, sozialen und wirtschaftlichen Aspekten schon länger von erheblicher Bedeutung. Durch diese Ausrichtung haben wir uns zum größten deutschen Bestandshalter von nachhaltig zertifizierten Gebäuden entwickelt. Ende letzten Jahres betrug die Zertifizierungsquote aller Immobilienfonds rund 70 Prozent. Wir prüfen bereits beim Ankauf, ob es sich um nachhaltige Immobilien handelt, das heißt, dass sie zertifiziert sind, oder ob eine nachträgliche Zertifizierung möglich ist.

Darüber hinaus betrachten wir den Lebenszyklus von Immobilien umfassend. So achten wir darauf, in Property-, Facility- und Mietverträgen „grüne“ Vertragsklauseln aufzunehmen und die Nebenkosten durch nachhaltige Bewirtschaftung und energetische Sanierungen zu senken. Daran partizipiert auch der Investor. Denn durch auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Investitionsobjekte und ein entsprechendes Immobilienmanagement mit kalkulierbaren Kosten, niedrigen Leerstandsquoten und möglichst wenig Mieterwechsel kann seine Anlage solide und rentabel werden.

Können Sie konkrete Maßnahmen für die nachhaltige Bewirtschaftung benennen?

Wir nutzen fällige Umbauten und Modernisierungen zur Nachrüstung von umweltschonenden Technologien und zur Reduzierung des Gesamtenergiebedarfs und des CO2-Ausstoßes zum Beispiel durch Smart-Data-Technologien. So können Betriebskosteneinsparungen zum Beispiel in großen Gewerbeimmobilien von über 100.000 € pro Jahr erreicht werden, und die Umwelt profitiert von einem deutlich reduzierten CO2-Ausstoß in Höhe bis ca. 20 Prozent.

Von daher wird die nachhaltige Bewirtschaftung der Büro-Objekte zukünftig einen noch größeren Stellenwert einnehmen.

Deka Immobilien hat damit schon sehr frühzeitig die Bedeutung der nachhaltigen Ausrichtung der Immobilienportfolios erkannt und entsprechende Strategien eingeleitet.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr de Lope Fend.