Fünf Jahre Deka-Immobilien Manager Selektion Europa.

August 2023

Interview mit Bernhard Kast, Fondsmanager Dachfonds bei der Deka

Der Deka-Immobilien Manager Selektion Europa feiert heute seinen fünfjährigen Geburtstag. Herzlichen Glückwunsch! Herr Kast, wie ist Ihr Blick auf die vergangenen fünf Jahre?

Vielen Dank! Es waren fünf spannende Jahre, die es so in der Geschichte der Immobilieninvestments sicher noch nie gegeben hat. In seiner vergleichsweise kurzen Laufzeit hat der Fonds bereits einige preisbeeinflussende exogene Effekte erlebt: stark sinkende Renditen, die Corona-Pandemie, den Ukraine-Krieg, die gestiegene Inflation oder das veränderte Zinsniveau. Insbesondere der Inflations- und Zinsanstieg wirkt sich derzeit auf die Immobilieninvestmentmärkte aus. Als wir das Konzept des Deka-Immobilien Manager Selektion Europa im Jahr 2018 ins Leben gerufen haben, war es unser Ziel, einen breit diversifizierten paneuropäischen Dachfonds für institutionelle Investoren aufzubauen, der über einen langfristigen Horizont stabile Ausschüttungsrenditen generiert. Und dies ist uns gelungen. Unter Berücksichtigung der genannten marktbedingten Herausforderungen sind wir zufrieden mit dem bisher Erreichten, sehen aber auch, dass die kommenden Jahre für Immobilieninvestments wieder interessanter werden.

Was sind die Vorteile eines Dachfondskonzepts und die des Deka-Immobilien Manager Selektion Europa im Speziellen?

Als Dachfonds investiert der Deka-Immobilien Manager Selektion Europa (DIMSE) ausschließlich in Immobilienfonds anderer Immobilienmanager, sogenannte Zielfonds. Dadurch wird ein großes Spektrum an Zielfonds investierbar und schnell eine effiziente und breite Diversifikation über Länder, Sektoren, Objekte, Strategien und Manager erreicht. Innerhalb dieses breiten Produktspektrums investiert der DIMSE in diejenigen Zielfonds, die in dem jeweiligen Sektor oder der Region zu den Besten am Markt gehören. Damit verfolgt er den „Best-in-Class-Ansatz“. Im Rahmen unseres kontinuierlichen Markt-Screenings und des Auswahlprozesses bewerten wir viele Aspekte, insbesondere den Track Record des Managers, die Unternehmensqualität und die Strategie des potenziellen Zielfonds. Der Deka-Immobilien Manager Selektion Europa bietet mit seinen 15 Zielfondsinvestments ein breit diversifiziertes Core/Core+ Portfolio in den relevanten Immobilienmärkten Europas und den wichtigsten Sektoren wie Büro, Logistik, Handel, Hotel und Wohnen. Institutionelle Investoren können an dieser breiten Diversifikation bereits mit Zeichnungssummen ab 2,5 Mio. Euro partizipieren. Ferner ist es uns als großer Marktplayer auch möglich, in Verhandlungen mit Zielfondsmanagern attraktivere Konditionen zu erreichen oder Fonds anzubinden, die aufgrund ihrer Strukturierung deutlich komplexer sind. Zu erwähnen ist außerdem, dass das Management von Immobilieninvestments Ressourcen bindet und Know-how erfordert. Dies übernehmen wir für unsere Investoren, so dass sich diese auf ihre Themen konzentrieren können.

Nun ist der DIMSE ein vergleichsweise junger Fonds. Welche Auswirkungen hat die aktuelle Marktsituation auf das Fondskonzept und wie reagieren Sie als Fondsmanager darauf?

Der Deka-Immobilien Manager Selektion Europa hat in junge Zielfonds investiert und wurde in den Jahren vor dem historischen Allzeithoch auf den Immobilienmärkten aufgebaut. Dies und die aktuellen signifikanten Marktbewegungen haben unweigerlich Auswirkungen auf die Zielfonds und somit auch den Deka-Immobilien Manager Selektion. Während der Dachfonds noch im Herbst 2022 mit seiner Performance seit Auflage deutlich über dem Renditeziel lag, hat die Performance das Ziel zum Halbjahr 2023 leicht unterschritten. Hintergrund sind marktbedingte Abwertungen fast ausschließlich aufgrund von gestiegenen Liegenschaftszinsen bzw. Diskontierungssätzen. Investoren sollten beachten, dass es auch bei wertstabilen Anlagen wie Immobilienfonds zu Wertschwankungen kommen kann. Im Rahmen unseres aktiven Portfoliomanagements prüfen wir laufend unsere Investments hinsichtlich der aktuellen und zukünftigen Zielerreichung. Vor diesem Hintergrund trennen wir uns bewusst von Investments und investieren in Zielfonds, die den neuen, deutlich gestiegenen Renditeanforderungen unserer Investoren genügen. Aufgrund des sich noch im Aufbau befindenden Fonds gehen wir davon aus, dass neue Investments zu nun attraktiven Preisen sich zügig positiv auf den Anteilpreis auswirken können.

Ein Blick in die Zukunft: Was können Institutionelle Investoren erwarten?

Für die nächsten sechs bis neun Monate ist unruhiges Fahrwasser nicht auszuschließen, wenngleich wir die größten Wellen, sprich Abwertungen, im Markt gesehen haben dürften. Voraussetzung für diese Annahme ist, dass sich das Inflationsgeschehen beruhigt und es in nächster Zeit zu keinen weiteren Zinsanstiegen kommen wird. Diese erwartete und notwendige Normalisierung sowie die gesunkenen und sich nun stabilisierenden Preise sind die Grundlage für einen attraktiven Einstiegszeitpunkt in den nächsten sechs bis zwölf Monaten. Ab 2024 gehen wir davon aus, dass sich der Spread zwischen Anleihen und Immobilien aufgrund steigender Kurse bei den Anleihen wieder vergrößert. Immobilien würden somit als Anlageklasse wieder attraktiver, was sich positiv auf das Erreichen des Performanceziels des Deka-Immobilien Manager Selektion auswirkt. Unser Investmentfokus liegt dabei weiterhin auf strukturell langfristigen Trends, welche wir taktisch um Nischeninvestments ergänzen. Bei der Nutzungsart Büro stehen nicht zuletzt aufgrund der höheren Homeoffice-Quote mehr denn je die zentrale Lage und moderne, flexible Flächen im Fokus. Einen strukturell langfristigen Bedarf sehen wir dagegen im Logistikbereich. Unter dem Strich liegt unser Augenmerk auf Zielfonds mit hochwertigen und nachhaltigen Gebäuden in sehr gut erschlossenen Lagen und mit bonitätsstarken Mietern. Hier sind wir gut aufgestellt und wir werden auch künftig Marktchancen nutzen, um unseren Investoren eine attraktive und robuste Immobilienanlage anbieten zu können.