Immobilienmärkte
Immobilienmarktanalyse.
Die Normalisierung am europäischen Büromarkt hat infolge des Ukraine-Konflikts einen neuen Dämpfer bekommen. Die große Unsicherheit über die weitere Entwicklung und Auswirkungen auf die Konjunktur lässt die Unternehmen wieder vorsichtiger agieren. Die grundsätzliche Bedeutung und Zukunftsfähigkeit von Bürogebäuden, wie von einigen Marktteilnehmern oder Analysten unmittelbar nach Ausbruch der Pandemie befürchtet, steht jedoch nicht mehr zur Debatte.
Mai 2022
Büro als Ort der Kommunikation und Innovationsfähigkeit weiter gefragt.
Im Rahmen von hybriden Arbeitsmodellen mit mobiler Arbeit kommt dem zentralen Büro als Ort der Kommunikation und Innovationsfähigkeit von Unternehmen auch künftig große Bedeutung bei. Allerdings nehmen die qualitativen Anforderungen auch mit Blick auf ESG und den Wettbewerb um die begehrten Fachkräfte deutlich zu. Mit rund 9% war die europaweite Leerstandsquote auch im ersten Quartal 2022 weiterhin niedrig. Die Spitzenmiete stieg an einigen Standorten weiter an, unter anderem in Berlin, London und Stockholm. Die EZB hat wegen der anhaltend hartnäckigen hohen Inflation einen Exit aus der ultraleichten Geldpolitik in Aussicht gestellt. Wir rechnen in der zweiten Jahreshälfte mit dem ersten Zinsschritt. Aufgrund der steigenden Renditen bei festverzinslichen Wertpapieren dürfte der bisherige Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen von Bürogebäuden einer Bodenbildung weichen.
Auch an den US-Büromärkten ist der pandemiebedingte Anpassungsprozess noch nicht abgeschlossen, denn die Erholung in zentralen Lagen verlief schleppender als in den Randlagen. Im ersten Quartal 2022 legte die Leerstandsquote im Gesamtmarkt zwar weiter zu, die Stabilisierung bei der Nachfrage setzte sich jedoch weiter fort. Die hohe Inflation insbesondere bei Energie- und Nahrungsmittelpreisen belastet den wirtschaftlichen Ausblick in den USA. Die Wachstumserwartungen bleiben zwar positiv, haben sich aber in den vergangenen Wochen abgeschwächt. Dies könnte den Erholungsprozess nach der Pandemie am Büromarkt etwas verlangsamen und Unternehmen vorsichtiger agieren lassen.
Die Fed hat mittlerweile begonnen ihren Leitzins anzuheben und dürfte bis zum Jahresende ihr neutrales Leitzinsniveau erreichen. Gleichzeitig zeigt sich der Arbeitsmarkt aber weiterhin solide und unterstützt somit die Nachfrage am Büromarkt. Die Qualität der Flächen, mit besonderem Schwerpunkt auf ESG und Flexibilität, dürfte ein wichtiges Kriterium für die Nachfrage bleiben.
In der Region Asien/Pazifik erwies sich vor allem der Technologiesektor in den Bereichen Software-Entwicklung, Künstliche Intelligenz und Social Media an den Büromärkten als expansiv. Die Leerstände erhöhten sich in Brisbane, Melbourne und Osaka, stagnierten in Tokio und Singapur und verminderten sich in Seoul. Die Spitzenmieten registrierten im ersten Quartal 2022 weitere Rückgänge in Tokio und Osaka und Anstiege in Singapur und Seoul. Auch in den australischen Metropolen gab es Mietanstiege. Die Leerstände sollten im laufenden Jahr sinken. Wir erwarten bis Jahresende stärkere Mietanstiege in Singapur und Seoul und noch leichte Mietrückgänge in Tokio und Osaka. In Melbourne, Sydney, Brisbane und Perth sollte sich das Mietwachstum ab 2023 verstärken.
Andreas Wellstein