Büromärkte im Umfeld steigender Zinsen.

September 2022

Nach der Corona-Krise ist die Konjunktur in Europa und insbesondere in Deutschland seit dem Frühjahr neuen gravierenden Belastungen ausgesetzt. Die rasant steigenden Energiekosten und Rohstoffpreise als Folge des Krieges in der Ukraine haben die zuvor schon hohe Inflation weiter angefacht und zu massiven Lieferengpässen geführt. Die anhaltend hohen Inflationserwartungen haben die EZB zum Vorziehen und zuletzt zu einer weiteren Beschleunigung ihrer Zinswende gebracht einhergehend mit Rezessionsängsten und gravierenden Auswirkungen an den Kapitalmärkten. An den Immobilienmärkten schlägt sich die Zinswende in einem deutlichen Anstieg der Finanzierungskosten, einer deutlich gesunkenen Aktivität am Investmentmarkt und tendenziell steigenden Anfangsrenditen nieder. Die hohen Baukosten veranlassen viele Projektentwickler zu einer Neukalkulation bzw. zur Aufgabe geplanter Bauvorhaben. Der Bauzyklus dürfte 2022 seinen Höhepunkt erreichen und danach abebben. Das Mietwachstum hat inflationsbedingt im laufenden Jahr an Breite gewonnen. Wir erwarten in den kommenden Jahren weitere solide Mietsteigerungen. Trotz der deutlichen Konjunkturabkühlung und der steigenden Bedeutung von Homeoffice im Rahmen der neuen hybriden Arbeitswelt sind wir von der Zukunftsfähigkeit von modernen Bürogebäuden in guten Lagen überzeugt. Die qualitativen Anforderungen steigen sowohl mit Blick auf ESG als auch den Wettbewerb um den begehrten Fachkräftenachwuchs.

Insgesamt gesehen ist die relative Attraktivität von Immobilien gegenüber risikofreien Assets nach den drastischen Renditeanstiegen bei zehnjährigen Bundesanleihen deutlich zurückgegangen. Im steigenden Zinsumfeld rechnen wir mit weiteren leichten Anstiegen der Ankaufsrenditen. Eigenkapitalstarke Investoren sind im Vorteil angesichts stark gestiegener Finanzierungskosten. Verkäufer müssen sich auf längere Prüfungsverfahren und Preisabschläge einstellen. Mittelfristig rechnen wir mit einer Preisstabilisierung. Neben der Zinsentwicklung dürfte hierzu auch das überschaubare Neubauangebot beitragen.