Gute Chancen für Erholung an den Büromärkten.

Februar 2021

Verglichen mit früheren Krisen war die Ausgangslage für die europäischen Büromärkte bei Pandemieausbruch sehr robust. Rezessionsbedingt hat sich die Nachfrage seit dem zweiten Quartal jedoch spürbar abgeschwächt. Der Flächenumsätze brachen 2020 auf breiter Front ein, am stärksten u.a. in London, Barcelona, Dublin, Lyon und Stockholm. Der Großteil der Märkte verzeichnete steigende Leerstände, während die Spitzenmieten vergleichsweise stabil blieben. Mietrückgänge registrierten u.a. Barcelona, London und Madrid. Die Durchschnitts- und Effektivmieten standen unter stärkerem Abwärtsdruck. Die Büromärkte werden auch 2021 noch durch steigende Leerstände und Abwärtsdruck auf die Mieten gekennzeichnet sein. Die Spitzenmieten in den Toplagen dürften jedoch überwiegend ohne größere Blessuren durch die Krise kommen. Etwas stärkere Rückgänge könnten Barcelona und Madrid sowie London, Mailand und Paris treffen. Ab 2022 erwarten wir generell wieder steigende Spitzenmieten. Das Mietwachstumspotenzial für die kommenden Jahre ist allerdings begrenzt. Wir gehen auch nach Überwindung der Pandemie von einer dauerhaft höheren Homeoffice-Nutzung aus. Infolgedessen dürfte die Nachfrage mittelfristig zurückgehen, wenn auch nicht einbrechen. Die qualitativen Anforderungen an Bürogebäude werden steigen. Am Investmentmarkt rechnen wir im laufenden Jahr mit überwiegend stabilen Renditen, 2022 sind wieder leichte Rückgänge zu erwarten. Immobilien bieten im Vergleich zu Alternativanlagen nach wie vor attraktive Ertragsperspektiven, denn das Zinsniveau wird auch nach der Krise lange niedrig bleiben.

Die Pandemie hat 2020 auch die Nachfrage an den US-Büromärkten deutlich ausgebremst. Fast alle großen Städte wiesen eine negative Nettoabsorption auf und die Leerstandsquote für Citylagen stieg im landesweiten Durchschnitt auf 13%. Den stärksten Anstieg verzeichnete San Francisco, allerdings von einem sehr niedrigen Vorkrisen-Niveau. Viele Unternehmen bevorzugten Mietvertragsverlängerungen gegenüber Umzügen. Unternehmen, die doch den Umzug wagten, konnten sich aber nicht unbedingt über niedrigere Mieten freuen. In vielen Standorten zogen die Mieten weiter an, insbesondere in Chicago und Los Angeles. Lediglich die kalifornische Metropole San Francisco, die auch den stärksten Nachfrageeinbruch verzeichnete, musste Mietrückgänge im zweistelligen Bereich verkraften. Die Cap Rates für Class A-Bürogebäude stiegen in den meisten Standorten leicht an. Die USA sind bislang besser durch die Corona-Krise gekommen als zunächst erwartet. Mit Hilfe von geld- und fiskalpolitischer Unterstützung wurde die Rezession abgeschwächt. Obwohl die Pandemieauswirkungen auf dem Büromarkt deutlich zu spüren waren, hilft der temporäre Charakter des Lockdowns schwere Mieteinbrüche zu vermeiden. Gleichzeitig begrenzt das anhaltende Niedrigzinsumfeld Renditeanstiege. Die Renditen sollten bereits im laufenden Jahr wieder sinken.

In der Region Asien/Pazifik verringerte sich die Nachfrage 2020 krisenbedingt deutlich gegenüber den Vorjahren, sodass die Nettoabsorption von Büroflächen den niedrigsten Wert seit 2009 erreichte. Viele Unternehmen verhielten sich abwartend und sehr kostenbewusst, größere Flächengesuche wurden zurückgestellt. Die Leerstände stiegen überall an, ausgehend allerdings von teilweise sehr niedrigen Niveaus. Stärkere Mietrückgänge gab es in Hongkong und Singapur, in Tokio fiel der Rückgang moderat aus. In Osaka und Seoul stagnierten die Mieten. In den australischen Metropolen blieben die Nominalmieten stabil, die Effektivmieten gaben dagegen deutlich nach. Für 2021 erwarten wir moderat steigende Mieten in Tokio, Osaka und Seoul sowie etwas höheres Mietwachstum in Hongkong. In Singapur ist noch mit leichten Mietrückgängen zu rechnen. In Australien dürften Sydney und Melbourne stärkere Rückgänge bei den Effektivmieten verzeichnen als Brisbane und Perth. Ab 2022 sollten die Mieten wieder überall zulegen. Bei den Spitzenrenditen rechnen wir 2021 überwiegend mit Renditerückgängen bzw. stabilen Renditen an Standorten mit höherem Leerstand.