Deka Immobilien Monitor - Überblick 2024

Februar 2024

Die Welt kommt nicht zur Ruhe.

Neben dem Abnutzungskrieg in der Ukraine brach im Oktober 2023 der Nahostkonflikt mit aller Gewalt wieder aus. Auf die Weltwirtschaft haben diese geopolitischen Themen jedoch überraschend wenig Einfluss. Aus makroökonomischer Sicht liegen die größten Herausforderungen in der Geldpolitik. Die Notenbanken muteten 2023 mit der Fortsetzung ihrer restriktiven Geldpolitik den Volkswirtschaften und den Kapitalmärkten die rasanteste Zinswende seit Jahrzehnten zu. Doch die befürchteten Einbrüche blieben aus. Im Gegensatz zu früheren Umbruchphasen hat sich die Konjunktur nur abgekühlt, die Arbeitsmärkte erweisen sich als äußerst robust. Neben der konjunkturellen Entwicklung wird die Nachfrage nach Büroflächen verstärkt durch den Strukturwandel geprägt. Die veränderte Arbeitswelt mit dauerhaft mehr mobiler Tätigkeit insbesondere von zuhause sorgt dafür, dass Unternehmen perspektivisch ihre räumliche Situation anpassen. Hierunter leiden die Büromärkte in den USA noch deutlich stärker als in Europa, was mit hohen Leerständen einhergeht. Mittelfristig entlastende Wirkung entfaltet die Angebotskomponente, da das Neubauvolumen dies- und jenseits des Atlantiks perspektivisch deutlich abnimmt. In Europa sorgt die Konzentration der Nachfrage auf moderne Bürogebäude in zentralen Lagen bei insgesamt überschaubaren Leerständen für weiter steigende Spitzenmieten, allerdings mit abnehmender Dynamik. In den USA deutet anekdotische Evidenz auf eine Stabilisierung des Mietmarktes in den besonders guten Lagen und Flächen mit hoher Qualität hin.

Die restriktive Geldpolitik zeigte recht schnell ihre Wirkung auf die Inflation. Der größte Teil des Disinflationseffekts liegt hinter uns. Vor allem bei Energie, aber auch bei Lebensmitteln hat die Teuerung deutlich schneller als erwartet nachgelassen. Dies entlastet die Konsumenten und stärkt die Kaufkraft der Haushalte. Hinzu kommen steigende Reallöhne. Dennoch ist die Stimmung der Verbraucher gedrückt. Nahversorger bleiben auf der Gewinnerseite. Die Flächennachfrage in den Innenstädten hat wieder angezogen. Die Zunahme von Objekten mit Mischnutzung trägt zur Belebung bei. Europas Metropolen verzeichnen auch wegen der Erholung des internationalen Tourismus gestiegene Passantenfrequenzen. Bei den schon seit längerem unter dem E-Commerce-Boom besonders leidenden Shopping-Centern steht das Management weiterhin vor großen Herausforderungen. Der Ausbau der Online-Kapazitäten im Handel wiederum bleibt neben der Absicherung der Lieferketten ein wichtiger Nachfragetreiber für die Logistik. Rückläufige Baustarts führen 2024 zu geringeren Fertigstellungen, sodass der Leerstand überschaubar bleibt. Nachhaltigkeitsaspekte sind vermehrt im Fokus. Nach der z.T. außergewöhnlichen Dynamik in den Vorjahren ist mit einem weiterhin soliden Wachstum der Logistikmieten zu rechnen.

Am Investmentmarkt erwarten wir in Europa im laufenden Jahr nur noch leichte Preiskorrekturen und eine erste Marktbelebung, begünstigt durch den aktuellen Zinsausblick, das sich damit aufhellende Finanzierungsumfeld sowie die Akzeptanz des neuen nachhaltigeren Preisgefüges. Der Ertragsausblick für die kommenden Jahre ist dank gestiegener Einkommen, solidem Mietwachstum und perspektivisch wieder anziehender Preise robust. In den USA ist je nach Marktsegment im laufenden Jahr mit weiteren, aber verlangsamten Preiskorrekturen zu rechnen, bevor sich das Bild ab 2025 wieder ins Positive dreht.