Deka Immobilien Monitor - Überblick 2023

Februar 2023

Investmentmärkte reagieren auf steigende Zinsen.

Kräftige Zinserhöhungen infolge der hartnäckig hohen Inflation und der Energiepreisschock ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine haben die Post-Corona-Erholung der Weltwirtschaft ausgebremst. Zurzeit deutet jedoch alles darauf hin, dass die Rezession sowohl in den USA als auch im Euroraum flach ausfällt. Die zuletzt gemeldeten Konjunkturindikatoren überraschten überwiegend positiv. Die Arbeitsmärkte zeigen sich sehr robust. Dies ist auch der Hauptgrund für die solide Verfassung der Büromärkte. Allerdings dürfte sich die konjunkturelle Abkühlung zeitverzögert in der Nachfrage niederschlagen. Marktstabilisierend wirkt die Angebotskomponente. Die Fertigstellungen in Europa bleiben 2023 zwar noch hoch, gehen ab 2024 aber deutlich zurück, verstärkt durch die massiv gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten. Das Mietwachstum hat 2022 stark an Dynamik gewonnen dank indexierter Mietverträge. Wir erwarten 2023 solide, aber nicht mehr so dynamische Mietsteigerungen. Gerade im Rahmen hybrider Arbeitswelten bleiben moderne und nachhaltige Bürogebäude in zentralen Lagen jedoch bei den Nutzern gefragt, auch vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und des Fachkräftemangels.

Herausfordernd bleibt die Situation im Einzelhandel: Die rasant gestiegenen Energie- und Lebensmittelpreise belasten die Kaufkraft der Haushalte. Der weitere Strukturwandel hin zu mehr Online-Umsätzen sorgt für einen rückläufigen Bedarf an Verkaufsflächen in den Innenstädten und in Shopping-Centern, der Trend geht zu Mixed-Used-Objekten. Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgungszentren leiden auch unter den Preisschocks. Ihre Grundversorgungsfunktion sorgt jedoch dafür, dass sie auch durch diese Krise besser kommen. In der Logistikbranche bleibt die Nachfrage ungebrochen hoch. Neben E-Commerce als Treiber ist die Absicherung der Lieferketten infolge der geopolitischen Verwerfungen noch stärker im Fokus der Unternehmen. Der Nachfrageüberhang hat zu Fertigstellungsrekorden und starken Mietanstiegen geführt, die sich perspektivisch wieder etwas abschwächen dürften. An den europäischen Hotelmärkten hat sich die Auslastung infolge der Aufhebung der Reiseeinschränkungen deutlich erholt, die Zimmerraten lagen weitgehend und zum Teil auch deutlich über ihren Vorkrisenniveaus. Belastungsfaktoren für das Gastgewerbe sind die massiv gestiegenen Betriebskosten, der auch hier sich verschärfende Personalmangel und die geringere Kaufkraft der Haushalte. Allerdings hält das Nachholbedürfnis bei Reisen an.

Der Investmentmarkt verzeichnete vor dem Hintergrund der Zinswende vor allem im vierten Quartal überwiegend spürbar rückläufige Transaktionsvolumina und stark steigende Anfangsrenditen. Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten und divergierende Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern waren hierfür ausschlaggebend. Im steigenden Zinsumfeld rechnen wir 2023 noch mit weiteren Anstiegen der Ankaufsrenditen. Dadurch bleibt die Attraktivität von Immobilien gegenüber risikofreien Assets gewahrt. In Zeiten hartnäckig hoher Inflation behaupten sich Gewerbeimmobilien dank indexierter Mietverträge als attraktive Assetklasse.