Research und Märkte
„Der Trend geht zu kleineren, aber feineren Flächen“
Andreas Wellstein aus dem Makro Research der Deka zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt.
Juli 2024
Die Weltwirtschaft präsentiert sich weiterhin in robuster Verfassung: Die globale Wirtschaftsleistung steigt in diesem und im nächsten Jahr nach Abzug der Inflation um rund 3 Prozent, die Inflationsraten nähern sich in den meisten Ländern weiter den Zielen der Notenbanken an, die Zinsen und Renditen gehen moderat zurück, und bei Immobilien erwarten wir eine langsame Belebung der stark ausgetrockneten Investmentmärkte.
Struktureller Wandel befördert Trend zu kleineren, aber feineren Flächen.
Weltweit überdenken Büronutzer ihren Flächenbedarf in der hybriden Arbeitsumgebung. Die Vermietungsprozesse sind langwierig, die Gewährung von Mietanreizen hat zugenommen. Hochwertige Flächen in Toplagen bleiben im Fokus. Die begrenzte Verfügbarkeit dieser Flächen in Verbindung mit hohen Mieten lassen Nutzer aber auch auf Alternativen ausweichen. Bei einer Entscheidung für dezentrale Lagen müssen allerdings Qualität und Infrastruktur unbedingt passen.
Der Leerstand an Europas Büromärkten stieg wegen der nach wie vor erhöhten Fertigstellungen und der verhaltenen Konjunktur weiter an. Im globalen Vergleich ist die einstellige Quote jedoch immer noch niedrig und liegt nur leicht über ihrem langjährigen Mittel. Die Leerstände konzentrieren sich zudem auf ältere Bestandsgebäude in Randlagen. Ab 2026 sollte das verfügbare Angebot aufgrund der niedrigen Neubauproduktion wieder sinken. In den USA sind die Leerstandsquoten insgesamt deutlich höher, insbesondere in den Metropolen an der Westküste. Die Nutzung des Home Office wirkt sich dort anhaltend aus. Trotz des eher verhaltenen Ausblicks können jedoch qualitativ hochwertige Flächen in zentralen Lagen immer wieder outperformen. Vergleichsweise hohe Leerstände prägen auch die Büromärkte in Australien, im Gegensatz zu den von uns beobachteten asiatischen Standorten Seoul und Tokio.
Andreas Wellstein
Leiter Immobilienresearch Deka
Nach dem starken Wachstum der Vorjahre dürfte die Mietentwicklung in Europa einhergehend mit der nachlassenden Inflation deutlich an Dynamik verlieren. Die Spreizung des Marktes wird sich zugunsten hochwertiger und nachhaltiger Gebäude in zentralen und gut angebundenen Lagen verschärfen. Der Trend geht zu kleineren, aber feineren Flächen, was weiter steigende Spitzenmieten begünstigt. In den USA haben die Mieten mit Ausnahme von Trophy-Objekten im Gegensatz zu Europa eine längere Durststrecke zu überwinden und einen Teil des Weges noch vor sich. Tokio und Seoul sollten unter den asiatischen Märkten die höchsten Mietsteigerungen aufweisen, eher moderates Wachstum ist in Australien zu erwarten.
Investmentmärkte warten noch auf Wiederbelebung.
Die Investmentmärkte verzeichneten im ersten Halbjahr erneut wenig Umsatz mit Bürogebäuden. Der Büro-Anteil am Gesamtumsatz gewerblicher Immobilien sank in Europa seit der Zinswende von traditionell rund 40 Prozent auf nur noch knapp ein Viertel. Auch in den USA und in Asien/Pazifik haben sich die Anteile spürbar reduziert. Die Spitzenrenditen stiegen weiter leicht an. Die Markteinschätzung der Renditeniveaus bleibt jedoch erschwert mangels Transaktionen. Die Büro-Anfangsrenditen dürften noch etwas steigen, im Jahresverlauf sollte aber der Boden gefunden werden. Auch wenn wir im langfristigen Bereich bestenfalls moderat sinkende Renditen erwarten, werden erste Leitzinssenkungen für die Stabilisierung des Finanzierungsumfeldes und eine zunehmende Akzeptanz des neuen Preisgefüges am Immobilienmarkt sorgen. Wir erwarten in der zweiten Jahreshälfte eine erste leichte Marktbelebung. Aus der Boomzeit vermehrt anstehende Anschlussfinanzierungen dürften die Verkaufsbereitschaft insgesamt erhöhen.
