Immobilien Sektoren: Einzelhandelsmärkte Europa

Mai 2024

Einzelhandel auf Erholungskurs, aber mit dauerhaftem Anpassungsdruck.

Die Einzelhandelsumsätze sind 2023 bedingt durch die hohe Inflation spürbar eingebrochen. Die Konkurrenz für den stationären Handel durch E-Commerce nimmt weiter zu. Beim traditionellen Einzelhandel in den Innenstädten konzentriert sich die Nachfrage auf die besten Lagen, dominante Shopping-Center und touristische Hotspots. Nach z.T. steilen Anstiegen während der Pandemie hat sich 2023 der Leerstand in den Highstreet-Lagen wieder verringert, und die Mieten haben sich überwiegend stabilisiert. Die Konsumaktivität in den Innenstädten dürfte allerdings aufgrund des weiteren Wachstums des Online-Handels sowie der sich dauerhaft etablierenden hybriden Arbeitsformen nicht mehr auf das Vorkrisenniveau zurückkehren. Der Trend bei Einzelhandelsimmobilien geht zu einer weniger risikoreichen Mischnutzung sowohl auf Objekt- als auch Quartiersebene. Bei Shopping-Centern stehen die Repositionierung und Modernisierung bestehender Objekte insbesondere mit Blick auf Nachhaltigkeit und Energie-Effizienz im Fokus. Auch hier gilt: Mehr Mischnutzung dient der Erhöhung der Besucherfrequenzen sowie der Erschließung neuer Kundengruppen. Fachmarktzentren sind aufgrund ihrer Branchenstruktur weniger von der Online-Konkurrenz betroffen. Durch mehr Homeoffice und die zunehmende Suburbanisierung wächst die Bedeutung der wohnortnahen Versorgung. Lebensmittelhändler dürften daher verstärkt in Stadtteillagen expandieren. Die Anfangsrenditen europäischer Einzelhandelsimmobilien haben 2023 vergleichsweise moderate Anstiege gesehen, da die Assetklasse bereits während der Pandemie spürbare Preiskorrekturen hatte hinnehmen müssen. Eine abweichende Entwicklung zeigte sich bei Supermärkten und Fachmarktzentren, deren Ankaufsrenditen aufgrund ihrer Krisenresilienz bis Mitte 2022 noch deutliche Rückgänge registriert hatten. Im ersten Quartal 2024 wurden generell nur noch geringe Renditeanstiege verzeichnet, sodass im weiteren Jahresverlauf insgesamt mit einer Konsolidierung zu rechnen ist. Die Erträge sollten bereits im laufenden Jahr die mehrjährige Verlustzone verlassen. Von 2025 bis 2028 ist in Europa in 1a-Lagen mit einem durchschnittlichen Gesamtertrag von jährlich gut 7 % zu rechnen. Bei Shopping-Centern wird im gleichen Zeitraum auf europäischer Ebene ein Wert von knapp unter 7 % p.a. erwartet.