Kompetenz
Grundversorgung fürs Immobilien-Portfolio.
Shopping-Immobilien als Anlageklasse sind längst kein Nischenprodukt mehr, sondern können durchaus als Basisinvestment geeignet sein. Auch wenn der Einzelhandel in den vergangenen Jahren etwas unter Druck geriet, befindet sich der Sektor dank neuer Konzepte und steigender Kaufkraft der Verbraucherinnen und Verbraucher wieder im Aufwind. Für Immobilien-Investoren bedeutet das eine antizyklische Einstiegschance.
Oktober 2024
Die Kauflaune der Verbraucher kehrt zurück. Der deutliche Rückgang der Inflation und der merkliche Anstieg der Löhne lassen den europäischen Haushalten wieder mehr Spielraum für steigende Ausgaben. Laut dem aktuellen Konsumbarometer des Handelsverbandes Deutschland (HDE) planen die Verbraucherinnen und Verbraucher mit Blick auf ihre Ausgaben eine Verschiebung vom Sparen hin zum Konsum. Entsprechend positiv betrachtet der stationäre Einzelhandel die Perspektiven der Branche.
Insbesondere Fachmarktzentren dürften aufgrund ihrer Branchenstruktur, aber auch aufgrund ihrer angebotenen Sortimentstiefen durch die steigende Konsumlust weiteren Rückenwind bekommen. Denn während der stationäre Non-Food-Handel mit der zunehmenden Konkurrenz durch E-Commerce zu kämpfen hat und die Präsenz des Einzelhandels in vielen Innenstädten zurückgeht, gewinnt die Nahversorgung immer mehr an Bedeutung. Fachmarktformate, die üblicherweise einen Lebensmittel-Filialisten als Ankermieter aufweisen, profitieren mehr denn je davon, dass sie Grundbedürfnisse der Versorgung abdecken.
Insgesamt weisen Betriebe, die Produkte des täglichen Bedarfs anbieten, eine hohe Resilienz gegenüber dem Online-Handel auf. Ob Lebensmittelgeschäfte, Drogerien, Getränkeläden und auch Gastronomie-Angebote – sie alle werden von den Konsumenten stark frequentiert. Durch mehr Homeoffice und den Trend, dass die Stadtbevölkerung zunehmend in Vororte zieht, wächst der Stellenwert der wohnortnahen Versorgung.1 Zumal der Online-Einkauf in diesem Bereich in der Regel auch keinen Preisvorteil bietet.
Neben dem Aspekt der Grundversorgung dürften Einkaufs- und Fachmarktzentren noch von einer weiteren Entwicklung profitieren. So zeigt eine Studie von EY Real Estate und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), dass erfolgreiche Einkaufscenter viel mehr sind als nur Orte zum Einkaufen: Zu ihren Stärken gehört zudem die Fähigkeit, sich zu Plätzen zum Verweilen und Entspannen weiterzuentwickeln. Dies sei gegenüber der digitalen Konkurrenz ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal des stationären Handels. Die Studienautoren betonen, dass der Einzelhandel gerade in den Zentren weiter eine Schlüsselrolle einnehme. Und Center mit einem individuellen Angebots-Mix könnten einen entscheidenden Mehrwert bieten, der Besucherinnen und Besucher anziehe.
Interessantes Risiko-Rendite-Profil.
An diesen positiven Entwicklungen können Investoren partizipieren. Insbesondere Nahversorger gelten als vergleichsweise bonitätsstarke und konjunkturunabhängige Mieter. Meist langfristige indexierte Mietverträge bieten planbare Cashflows für Core-Investoren. Auch das Risiko-Rendite-Profil insgesamt ist interessant.
Hinzu kommt, dass sich Einzelhandelsimmobilien, die nur gering mit anderen Anlageklassen korrelieren, gut zur Diversifikation des Gesamt-Portfolios eignen. Auch aus diesem Grund ist der Sektor für Immobilien-Investoren längst kein Nischenprodukt mehr, sondern kommt durchaus auch als Basisinvestment infrage.
Eine interessante Portfoliobeimischung für institutionelle Investoren kann der Sektorenfonds WestInvest TargetSelect Shopping bieten. Der Fonds, der 2024 seinen 15-jährigen Geburtstag feiert, investiert in ein europäisches, qualitativ hochwertiges Portfolio aus Handelsimmobilien, wobei der Schwerpunkt auf Fachmarktzentren, Nahversorgungszentren und Geschäftshäusern in sehr guten Lagen liegt. Mit über 500 Mietverträgen aus über 15 Objekten in ganz Europa sind Stabilität und Diversifikation in ausreichendem Maße gewährleistet.
„Neben Zentralität und Kaufkraft ist uns bei der Auswahl der Objekte besonders wichtig, dass die Standorte eine überregionale Versorgungsfunktion aufweisen“, sagt Deka-Fondsmanagerin Carolin Glück. Vor allem der große Anteil an Mietern des täglichen Bedarfs ist ein Pluspunkt gegenüber Wettbewerbern. „Wir fokussieren uns auf Fachmarktzentren, die zukunftsfähig aufgestellt sind, dem Online-Handel trotzen und somit ein attraktives Ertragspotenzial besitzen“, erläutert Glück.
Gute Konzepte und Lagen machen den Unterschied.
Von großer Bedeutung ist daher ein zukunftsgerichtetes Konzept. So zeigen die Entwicklungen der vergangenen Jahre, dass mit einer ausgewogenen Mischnutzung nicht nur die Besucherfrequenzen steigen, sondern sich auch neue Kundengruppen erschließen lassen. „Und gute Konzepte und Lagen ziehen wiederum attraktive Mieter an“, so die Immobilien-Expertin.
Beispiel „Kauf Park Göttingen“: Das Objekt am Rande der südniedersächsischen Universitätsstadt wurde im vergangenen Jahr vom Shopping Center Performance Report unter die Top 5 der stärksten Einkaufszentren in Deutschland gewählt.2 Oder das Seidnitz Center in Dresden, das von hoher lokaler Bedeutung ist und 2024 sein Jubiläum unter dem Motto „Euer Lieblingsort seit 30 Jahren“ feierte. Schon im vergangenen Jahr wurde die Neueröffnung des Food Courts nach umfassender Sanierung mit einem großen Stadtteilfest gefeiert. Das Center ist als Treffpunkt fest im Stadtteilleben verankert und erfreut sich entsprechend großer Resonanz.
Neben der hohen Qualität der Objekte zählt auch die stabil hohe Vermietungsquote zu den Erfolgsfaktoren des WestInvest TargetSelect Shopping. Diese hat in der Vergangenheit für Stabilität und beständigen Anlageerfolg, auch in schwierigen konjunkturellen Zeiten, gesorgt. Gleichwohl sollten Investierende bedenken, dass eine Anlage in Immobilienfonds Wertschwankungen unterliegen kann, die sich auch negativ auf den Wert der Anlage auswirken können.
Fokus auf Fachmarktzentren und Grundversorger.
„Durch die strategische Ausrichtung unseres Portfolios und den daraus resultierenden Mieterbesatz können Investoren am Wachstum des stationären Einzelhandels partizipieren“, erläutert Glück. Der Fokus auf Fachmarktzentren und Grundversorger – rund 70 % der Mieter bieten Waren des täglichen Bedarfs an – hat sich ausgezahlt.
Für die Zukunft sieht sich das Fondsmanagement der Deka gut aufgestellt. Trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen ist ersichtlich, dass sich die Passantenfrequenzen weiter erholen und die Menschen sich nach lebendigen Plätzen und interessanten, vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten in ihrer Region sehnen. Davon profitiert die Einzelhandelsbranche und blickt entsprechend optimistischer in die Zukunft. Für Investoren könnte dieser Zeitpunkt daher gerade jetzt eine interessante Einstiegsmöglichkeit bieten.
1 nationalgeographic.de
2 textilwirtschaft.de
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