Kompetenz
Mit nur einer Investition zum breit diversifizierten Immobilien-Portfolio.
Für institutionelle Anleger gehört die Assetklasse Immobilien zu den Standardbausteinen eines breit aufgestellten Portfolios. Allerdings sind Direktinvestments sowie einzelne Immobilienfonds gerade für kleinere und mittlere Akteure oft nicht finanzierbar. Diversifizierte Dachfonds-Konstruktionen können eine Alternative sein.
August 2023
Das Wachstum der Wirtschaft, Wertbeständigkeit und die Aussicht auf stabile Erträge – die langfristigen Treiber für den europäischen Gewerbeimmobilienmarkt sind intakt. Daran können auch kurzfristige Trends nichts ändern. Zwar sorgte zunächst die Corona-Pandemie, und seit Mitte März 2022 zudem die starken Zinsbewegungen, für Druck auf viele der Nutzungsarten wie Büro, Hotel oder Logistik.
Doch Immobilien-Expertin Barbara Martin Lopez warnt vor zu viel Schwarzmalerei. Im Gegenteil: „Gerade jetzt ist der Sektor interessant, weil aussichtsreiche Gewerbeimmobilien auf dem Markt sind, die wieder attraktiver bepreist sind“, sagt die erfahrene Portfoliomanagerin der Deka, die seit Auflage des Fonds im Jahr 2012 für den Deka-Immobilien StrategieInstitutionell verantwortlich ist. Der Dachfonds ist ein offener deutscher Spezial-AIF nach § 284 KAGB, der ausschließlich in Immobilienfonds der Deka-Gruppe investiert.
Der mittlerweile rund 1,2 Mrd. Euro schwere Fonds ist gut durch die zuletzt herausfordernden Zeiten gekommen – ein wichtiger Aspekt besonders für institutionelle Investoren. Schließlich sind oftmals regelmäßige Verpflichtungen zu erfüllen, so dass sich auch schwächere Marktphasen nicht bedeutend auf das Portfolio auswirken dürfen. Nicht zuletzt sind Immobilien aufgrund der geringen Korrelation zu anderen Assetklassen ein stabilisierender Faktor in der Vermögensanlage.
Das beweist auch der Deka-Immobilien StrategieInstitutionell. Die breite und ausgewogene Diversifikation ist dafür verantwortlich, dass Investoren bislang die angestrebte jährliche Ausschüttungsrendite erhalten haben. Denn über die derzeit acht Zielfonds partizipieren Investoren an den Marktchancen von mehr als 200 Gewerbe-Objekten mit mehr als 1.400 Mietern in rund 100 Metropolen und Großstädten – und das verteilt über 17 europäische Länder. Diversifikation par excellence also. Gleichwohl sind immobilientypische Risiken nicht auszuschließen, die zu Wertschwankungen des Fonds führen können.
Diversifikation auch bei kleineren Budgets.
Außerdem bleiben attraktive Lagen und qualitativ hochwertige Objekte auf Dauer gefragt. „Einen echten Preiseinbruch haben wir bei unseren Zielfonds nicht zu spüren bekommen“, sagt Martin Lopez, die darauf verweist, dass der Fonds nicht die temporären Marktspitzen nach oben und unten verzeichnet. „Wir haben in unseren Zielfonds, und damit insgesamt im Dachfonds, ein geringeres Kursrisiko und sind somit deutlich weniger volatil als andere“, so die Fondsmanagerin.
Der Deka-Immobilien StrategieInstitutionell bietet somit eine vergleichsweise einfache Beimischung von Immobilieninvestments in das Portfolio, ohne den Administrationsaufwand für die Verwaltung von Direktinvestments. „Die Dachfonds-Konstruktion hat den Charme, dass gerade kleinere und mittelgroße Investoren wie Stiftungen und Kirchen, aber auch Finanzinstitute mit einer einzelnen Investition sofort ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio bekommen“, wie Anlage-Spezialistin Ginette Groß vom Team „Institutionelle Kunden Öffentlicher Sektor/Non-Profit“ der Deka hinzufügt.
Der Fonds, der eine vergleichsweise geringe Mindestanlagesumme von 500 Tsd. Euro erfordert, investiert vorwiegend in die europäischen Kernmärkte. Zielfonds sind der WestInvest ImmoValue, die WestInvest TargetSelect-Reihe sowie weitere Immobilien-Spezialfonds der Deka-Gruppe, die mit rund 50 Mrd. Euro verwaltetem Immobilienvermögen zu einem der großen Marktplayer in Europa zählt.
Ausgewogene Mischung.
Der regionale Schwerpunkt der meisten Zielfonds liegt in Deutschland. „Das ist unser Heimatmarkt, da kennen wir uns besonders gut aus“, erklärt Martin Lopez. Daneben sorgen weitere wachstumsstarke europäische Länder beziehungsweise Metropolen für eine ausgewogene Mischung. Die Strategie des Fonds ließe zwar auch eine Allokation außerhalb Europas zu. Doch aktuell gebe der Markt das nicht her, so die Fondsmanagerin.
Sie sieht die aktuelle Phase trotz der beschriebenen Herausforderungen durchaus als Chance. „Wir hatten zwar sowohl im Bereich Shopping als auch beim Segment Hotel aufgrund der pandemiebedingten Wertberichtigungen leichte Abschreibungen zu verzeichnen. Aber wir haben uns nicht von den beiden Nutzungsarten getrennt, sondern unsere Positionen gehalten, was sich letzten Endes ausgezahlt hat“, berichtet Martin Lopez. Mittlerweile ziehe man sogar wieder eine Aufstockung des Segments Hotel in Betracht: „Nach der Corona-Pandemie feiert die Nutzungsart ein echtes Comeback. Die Auslastungszahlen sind höher als zuvor, gleichzeitig sind die Zimmerpreise im Durchschnitt deutlich gestiegen.“
Das Hauptaugenmerk liegt auf Core-/Core+-Immobilien. „Gewerbeimmobilien in bester Lage in wachstumsstarken europäischen Metropolen haben sich in der Krise besonders stabil gezeigt. Davon können unsere Investoren auch zukünftig profitieren“, zeigt sich Martin Lopez zuversichtlich. Sie ist überzeugt davon, dass qualitativ hochwertige Immobilien in guter Lage auch weiterhin gefragt sein werden. Hinzu kommt, dass die Mietverträge bei Gewerbeimmobilien in der Regel indexiert sind. Das heißt, Kostensteigerungen bei Betrieb und Verwaltung sind auf die jeweiligen Mieter umlegbar. Dies hat dazu geführt, dass sich beispielsweise die Büromietmärkte vergleichsweise robust entwickelten. „Vor allem inflationsbedingt stark steigende Spitzenmieten verhinderten 2022 stärkere zinsinduzierte Wertverluste“, berichtet die Portfoliomanagerin.
Eigenkapitalinvestoren im Vorteil.
Auch die Kapitalstruktur spielt eine wichtige Rolle, warum sich der Fonds so solide präsentiert. Denn während der stärkste Zinsanstieg seit mehr als 40 Jahren stark fremdfinanzierte Investoren am Immobilienmarkt schwer traf und noch immer trifft, sind eigenkapitalorientiert Anlegende wie die Deka klar im Vorteil: „Unsere Deka-Zielfonds sind bei der Investition nicht zwingend auf Fremdkapital angewiesen und daher aktuell besser aufgestellt als Marktteilnehmer, die sich fremdfinanzieren müssen. Dies senkt auch die Risiken für Investoren“, erläutert Vertriebs-Expertin Groß. Ein weiterer für institutionelle Investoren interessanter Punkt: Ein Teil der Erträge des Fonds bleibt steuerfrei. Konkret beträgt die Teilfreistellung beim Deka-Immobilien StrategieInstitutionell 60 Prozent.1
Auch das Thema Nachhaltigkeit hat einen großen Stellenwert im Fonds. „Wir haben bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sich Rendite und Nachhaltigkeit durchaus gut verbinden lassen“, sagt Martin Lopez. Schon seit Jahren ist Deka Immobilien einer der Vorreiter in diesem Bereich und baut die Quote an nachhaltig zertifizierten2 Gebäuden in ihrem Bestand konsequent aus. Aktuell liegt die Zertifizierungsquote in den Zielfonds des Deka-Immobilien StrategieInstitutionell bei rund 70 Prozent – Tendenz weiter steigend. In Europa stellen BREEAM®, LEED® und DGNB die wesentlichen Nachhaltigkeitszertifizierungssysteme dar. Die Bewertung erfolgt anhand einer Vielzahl von Kriterien, welche die Nachhaltigkeitsperformance von Gebäuden in strukturierter Form beurteilt. Kapitalabrufe seien für interessierte Investoren derzeit auch kurzfristig möglich. „Die Wartezeiten sind gering“, sagt Kundenbetreuerin Groß. „Auch deshalb ist gerade jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um einzusteigen.“
