Inflation und Immobilien – Update

April 2023

Management Summary

• Die hohe Inflation beruht ursächlich einerseits auf der Überstimulierung der weltweiten Güternachfrage durch überdimensionierte Fiskalprogramme in der Corona-Zeit und andererseits auf dem Krieg in der Ukraine, der in Europa einen Energiepreisschock ausgelöst hat. Während diese exogenen Ursachen langsam abflauen, sorgt eine Verstärkung endogener Effekte wie z.B. Lohn-Preis-Spiralen dafür, dass der Inflationsschub weiter anhält. Vor dem Hintergrund der enormen Inflationsrisiken haben die Notenbanken 2022 die Zinswende eingeläutet.
• Eine Anlage in Immobilien gilt sprichwörtlich als sicher und wertbeständig und wird daher oft als Inflationsschutz gesehen. Ein mechanistischer Zusammenhang der Inflation mit der Wertentwicklung von Immobilien ist zwar nicht nachweisbar. Wenn die Inflation durch starkes Wirtschaftswachstum getrieben ist, profitieren Immobilienerträge in der Regel durch steigende Mieten bzw. Mietertragserwartungen. Wird die Inflation jedoch durch steigende Kosten bei eher schwächerem BIP-Wachstum angefacht, können die Auswirkungen für Immobilienerträge zunächst auch negativ sein.
• Nach den drastischen Renditeanstiegen zehnjähriger Bundesanleihen 2022 ist die relative Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu risikofreien Assets gesunken. Zeitverzögert haben sich die Ankaufsrenditen spürbar erhöht. Andererseits stiegen auch die Mieten, z.B. als Folge der explodierenden Baukosten, des niedrigen Leerstands im Class A-Segment und der höheren ESG-Anforderungen. Die z.T. sehr hohe Mietwachstumsdynamik konnte jedoch den Effekt steigender Ankaufsrenditen bislang noch nicht kompensieren.
• Die Performance-Werte Offener Immobilienfonds (OIF) mit überwiegend gewerblichen Immobilien im In- und Ausland zeigten in der Vergangenheit einen weitgehenden Gleichlauf mit der Inflation. Auf Portfolioebene bieten indexierte Mietverträge je nach Land und Nutzungsart einen Inflationsschutz. Die außergewöhnlich hohe Inflation hat 2022 das Renditeniveau der OIFs zwar überstiegen, dies lässt sich jedoch für alle anderen Anlageklassen ebenfalls feststellen. Die grundsätzliche Inflationsresistenz von OIF ist dadurch nicht in Frage gestellt: Durch den langfristigen Anlagehorizont bei OIFs wird dieser Effekt wieder ausgeglichen.