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Neue Möglichkeiten
Individuelle Immobilienmasterfonds für Sparkassen

Ertragsportfolios profitieren von breiter Leistungspalette mit Immobilienbestandteilen

Mit der Ablösung der Liquiditätsverordnung durch die Liquiditätsdeckungsquote (LCR) im letzten Jahr haben sich für Sparkassen neue, attraktive Möglichkeiten für das Management ihrer Immobilienanlagen eröffnet. Mit der neuen Regulierung brauchen sie ihre Sondervermögen für Wertpapiere und Immobilien nicht mehr zu trennen. Damit ist der Weg frei für den Aufbau von Ertragsportfolios mit Immobilienbestandteilen. Viele Sparkassen sind bereits dazu übergegangen, ihren Masterfonds um das Segment Immobilienanlagen zu erweitern.

Bewertungsrisiken mindern

In einem sehr unsicheren Marktumfeld führen die steigenden Volatilitäten zu immer höheren Bewertungsrisiken in der Depot A-Anlage. Gleichzeitig sind riskantere Anlagen wie Aktien und Spread-Investments zur Ertragssteigerung notwendig. Durch die Hinzunahme weniger volatiler Immobilienanlagen kann die Volatilität gesenkt werden.

 

Dieser Effekt kann durch die Bündelung der Immobilienfonds in einem Masterfonds auch in der GuV wirken und das Bewertungsrisiko verringern. Von Beginn an kann somit eine hohe Granularität nach Regionen, Ländern und Entwicklungsstufen für die Assetklasse Immobilien erreicht werden.

Reserven sichern

Aufgrund der sehr guten Marktentwicklung der vergangenen Jahre haben sich in den Immobilienfonds der Sparkassen mitunter erhebliche stille Reserven aufgebaut. Bei der Übertragung dieser Fonds in den Immobilien-Masterfonds kann die Aufdeckung dieser handelsrechtlichen stillen Reserven im Rahmen einer Sacheinlage grundsätzlich vermieden werden. Eine Buchwertfortführung ist also unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu empfi ehlt es sich, den Prozess von einem Wirtschaftsprüfer begleiten zu lassen.

 

Bei der Erst-Bewertung nach Sacheinlage werden die Spezialfonds- Bestände zum Marktwert bewertet. Dadurch werden die stillen Reserven unter „unrealisierte Veräußerungsgewinne“ ausgewiesen, was sich aber auf die HGB-Bilanzierung beim Anleger nicht auswirkt. Entsprechend dem Aufsichtsrecht und dem Investmentrecht sind jedoch nur „günstige Geschäfte“ zulässig, d.h. der Markt- oder Verkehrswert muss größer als der Buchwert sein. Steuerrechtlich wird der Tausch von Fondsanteilen gegen Spezialfondsanteile jedoch wie ein Verkauf und Kauf behandelt und führt – anders als im Handelsrecht – stets zur Aufdeckung stiller Reserven. Da noch weitere steuerliche Aspekte zu berücksichtigen sind, empfiehlt sich auch hier eine entsprechende steuerliche Prüfung. Die Deka konnte auf Basis ihrer jahrelangen Erfahrung in diesen Fällen schon oft mit Praxisbeispielen unterstützen, sodass Sacheinlagen sicher und zuverlässig umgesetzt werden.

Erträge steuern und optimieren

Immobilienfonds bestimmen selbst, wann Erträge aus der Fondsanlage ausgeschüttet werden. Der Ausschüttungszeitpunkt muss nicht immer mit den Ertragserfordernissen der Sparkasse übereinstimmen. Die Deka sammelt zunächst in den Dachfonds die Erträge der jeweiligen Zielfonds, bis die Sparkasse die Erträge zum passenden Zeitpunkt abruft.

 

Ein weiterer Ansatzpunkt sind die Fondsgebühren. Die Deka verwaltet als Asset Manager der Sparkassen eine Vielzahl von Immobilien- Masterfonds, die in ein breites Universum von Immobilien-Zielfonds investieren. Dadurch kann die Deka in den Preisverhandlungen mit dem Management eines Zielfonds als Vertreter aller von ihr betreuten und im jeweiligen Zielfonds investierten Immobilien-Masterfonds auftreten. Die Deka bündelt somit die Einzelanlagen zu einem größeren Gesamtvolumen. Haben die Zielfonds unterschiedliche Preisstaffeln für ihre Gebühren, lassen sich so niedrigere Fondskosten für alle beteiligten Anleger durchsetzen.

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Reporting vereinheitlichen

Im Gegensatz zum Wertpapiergeschäft ist das Immobiliengeschäft heterogen und wenig standardisiert. Das betrifft auch das Meldewesen. Diese große Varianz in der Aufbereitung und Qualität der Berichte zu vereinheitlichen, ist aufwändig und erfordert Sachkenntnis und Erfahrung.

 

Die Deka hat dafür ein Team von Spezialisten, die diese Aufgabe effizient nach den Anforderungen der Sparkasse erledigen können. Diese stehen im fachlichen Dialog mit den Experten bei den Zielfonds-Gesellschaften und können auftretende Fragen kompetent klären. Auch hier lassen sich Skaleneffekte nutzen: Wenn die Deka die Anteile mehrerer Sparkassen an einem Zielfonds managt, lassen sich aufgrund des größeren vertretenen Volumens bestimmte Reporting- Standards besser durchsetzen. Immerhin sind unter den bei der Deka angebundenen 88 Kapitalverwaltungsgesellschaften 24 Immobilienfondsanbieter. Mit diesen können im Sinne der Sparkassen besondere Anforderungen im Meldewesen vereinbart werden.

Investitionschancen nutzen

Solange das Zinsniveau niedrig und der Anlagedruck bei Investoren hoch ist, bleiben Immobilien aufgrund ihrer vergleichsweise attraktiven Rendite gefragte Investitionsziele. Daher ist der Anleger im Vorteil, der Zugang zu in der Vermarktung befindlichen Immobilienfonds hat.

 

Die Deka verfügt durch die langjährige Zusammenarbeit mit vielen Marktakteuren über ein großes Netzwerk und bietet in Kooperation von Deka Investment und Deka Immobilien als einer der größten Immobilieninvestoren Zugang auch zu Portfolios, die anderen Akteuren verschlossen bleiben. Zudem ist es üblich, dass Fondsanbieter bei der Aufl age neuer Spezial- AIF zuerst die Investoren ansprechen, mit denen sie bisher erfolgreich zusammengearbeitet haben. Die Deka kommt aufgrund des exzellenten Netzwerks oft als einer der Ersten zum Zuge. Werden Anteile an bestehenden Spezial-AIF zurückgegeben, sehen die Verträge in der Regel ein Vorkaufsrecht für die übrigen Inhaber von Anteilsscheinen des Fonds vor. Für Sparkassen eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, über die Deka in einen bestehenden Spezial- AIF einzusteigen oder ihre Beteiligung am Zielfonds zu erhöhen.

Investmentfondsbesteuerung effizient nutzen

Auch wenn sie nicht im Vordergrund stehen, sind steuerliche Aspekte ein wichtiges Argument. Bei der Direktanlage in Immobilien bzw. Immobilien-Spezial-Investmentfonds (mit ausgeübter Kapitalertragssteuer- Erhebungsoption) wird bei der Sparkasse als Anleger, sowohl Körperschaftsteuer (bzw. Kapitalertragsteuer als Vorauszahlung) als auch Gewerbesteuer fällig. Die Zwischenschaltung eines (Dach-)Spezial-Investmentfonds kann daher vorteilhaft sein.


Wird nämlich die Immobilien- Transparenzoption nach § 33 Abs. 2 InvStG (Investmentsteuergesetz) auf der Dachfondsebene nicht ausgeübt, erfolgt die Vorbesteuerung mit Kapitalertragsteuer zwischen Ziel-Spezial-Investmentfonds und Dach-Spezial-Investmentfonds. Damit ist der inländische Immobilienertrag von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer nach § 42 Abs. 5 i.V.m. § 45 InvStG befreit. Diese Praxis ist vom Bundesministerium der Finanzen mit dem Schreiben vom 8. November 2017 bestätigt worden.


Im Gegensatz zur Direktanlage zahlt die Sparkasse als Anleger auf Mieterträge und Veräußerungsgewinne von Immobilien, die in Deutschland liegen, somit keine Gewerbesteuer. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur, wenn der Ziel- Spezial-Investmentfonds die Kapitalertragsteuer- Erhebungsoption nach § 33 Abs. 1 InvStG ausübt und der Dach- Spezial-Investmentfonds § 33 Abs. 2 InvStG nicht ausübt. Im Rahmen der Reform 2018 hatten sich die meisten Immobilien-KVGen bei ihren Fonds für die Ausübung der Kapitalertragsteuer entschieden, da sie so den heterogenen Anlegergruppen eher gerecht werden konnten.

MATTHIAS KOWALLIK

Institutionelle Kunden,
Leiter Sparkassen & Finanzinstitute,
Deka

MATTHIAS SCHILLAI

Leitung Asset Servicing Kunden
und Mandatsbetreuung,
Deka

Starker Partner mit ausgeprägtem Verständnis

Um die genannten Vorteile des Immobilien- Masterfonds bestmöglich nutzen zu können, braucht es einen starken Partner mit ausgeprägtem Verständnis für die Bedürfnisse des Investors. Die Deka ist als integraler Teil der S-Finanzgruppe auf Sparkassen und ihre Belange ausgerichtet. Mehr als 60 Prozent der Masterfondsanleger der Deka sind Sparkassen.

 

Damit ist die Deka langfristig als zentraler Fondsdienstleister in der S-Finanzgruppe aktiv und konzentriert sich als Wertpapierhaus auf die Bedürfnisse der Sparkassen. Die Deka bietet den Sparkassen das größte Dachfondsuniversum in Deutschland und hat bereits mehr als 100 Spezial- Immobilien- Zielfonds von 24 verschiedenen Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaften im Bestand. Das Immobilien- Masterfonds-Angebot ist Teil der breiten Palette von sich wechselseitig verstärkenden Infrastrukturdienst leistungen für die Sparkassen. Dazu gehören die Fondsadministration, das integrierte Reporting, die Nutzung des Netzwerkes für den Zugang zu Produkten außerhalb der Deka, die Verhandlungsmacht bei der Preisgestaltung mit den Zielfonds und die Optimierungen bei den Managementgebühren. Dieses Leistungspaket überzeugt immer mehr Sparkassen, wie die kontinuierliche Zunahme auf mittlerweile 20 Mandate mit mehr als drei Milliarden Euro Immobilienvermögen belegt.


 

Aussagen gemäß aktueller Rechtslage, Stand: März 2019. Die steuerliche Behandlung der Erträge hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig auch rückwirkenden Änderungen (z. B. durch Gesetzesänderung oder geänderte Auslegung durch die Finanzverwaltung) unterworfen sein.

 

Markt & Impuls - Für Sparkassen - Ausgabe 2, Mai 2019